Vormerkung
Die Vormerkung stellt im deutschen Sachenrecht eine im Grundbuch verlautbarte Prophezeiung eines zukünftigen Rechtserwerbs an einem Grundstück dar, auf den derjenige, zu dessen Gunsten die Vormerkung eingetragen wurde, einen obligatorischen Anspruch hat. Der vorgemerkte obligatorische Anspruch kann sich auf die Übertragung des Eigentums oder eines sonstigen Rechts an dem Grundstück, auf die Aufhebung eines beschränkten dinglichen Rechts an dem Grundstück, auf die Änderung der Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts richten.
In der Praxis ist der häufigste Fall die Auflassungsvormerkung, die als künftige Rechtsänderung eine Auflassung (auch: Aufsandung), also die rechtsgeschäftliche Übertragung des Eigentums ankündigt. Die Vormerkung ist in den §§883ff. des BGB geregelt.
Interessenlage
In vielen Rechtsordnungen (z. B. Deutschland: §873 Abs.1 BGB) vollzieht sich der Erwerb eines Grundstücks oder eines Rechts an einem Grundstück zweistufig: Zum einen bedarf es eines Vertrags, in dem sich die Parteien über den Rechtserwerb des einen Teils einig sind. Zum anderen ist eine Eintragung des nämlichen Rechtserwerbs in das Grundbuch erforderlich (Einverleibung; Intabulation). Der Käufer eines Grundstücks kann sich seiner Rechte am Kaufgegenstand erst dann sicher sein, wenn er im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen worden ist.
Weil die Eintragung in das Grundbuch längere Zeit in Anspruch nimmt und die Parteien auf die behördlich vorgenommene Eintragung selbst keinen Einfluss haben, bestünde für den Erwerber des Grundstücks oder des Rechts an dem Grundstück die Gefahr, dass vor der Verlautbarung des Rechtserwerbs im Grundbuch der noch berechtigte Veräußerer über das Grundstück zulasten des baldigen Erwerbers verfügen könnte.
Wegen der Vertragsbrüchigkeit des Schuldners hätte es bei einem Schadensersatzanspruch des Gläubigers sein Bewenden. Ein Anspruch gegen den Dritten auf Einräumung des Rechts am Grundstück selbst ist wegen der Relativität der Schuldverhältnisse ausgeschlossen.
Wirkung der Vormerkung
Im deutschen Recht hat die Vormerkung folgende Wirkungen:
- nach Eintragung der Vormerkung sind Verfügungen des Schuldners über ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück insoweit unwirksam, als dass sie einen Anspruch des Gläubigers auf dieses Grundstück oder auf ein Recht an dem Grundstück vereiteln oder beeinträchtigen würde (relative Unwirksamkeit)
- der Rang des Rechts an einem Grundstück, auf das der Schuldner einen Anspruch hat, richtet sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch und nicht nach dem Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs (Rangssicherungswirkung)
- nach überwiegender Meinung und der Rechtsprechung verlegt die Vormerkung den für einen Erwerb des Grundstücks oder eines Rechts an dem Grundstück von einem Nichtberechtigten für den guten Glauben maßgeblichen Zeitpunkt auf den Zeitpunkt, in dem der Erwerber die Vormerkung eingeräumt bekommen hat, vor; eine zwischen der Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch und der Vollendung des Rechtserwerbs am Grundstück eingetretene Bösgläubigkeit des Erwerbers ist für den Erwerb vom Nichtberechtigten unschädlich (Vorwirkung)
relative Verfügungsbeschränkung
Die Vormerkung bewirkt mit ihrer Eintragung in das Grundbuch eine relative Unwirksamkeit von Verfügungen des Schuldners über das Grundstück oder ein Recht an diesem Grundstück, soweit eine solche Verfügung den Anspruch des Gläubigers auf das Grundstück oder auf das Recht am Grundstück beeinträchtigen oder vereiteln würde (§883 Abs.2 BGB). Diese relative Verfügungsbeschränkung stellt eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass durch Rechtsgeschäft die Befugnis zu Verfügung nicht beschränkt werden kann, dar.
Damit wird dem berechtigten Sicherungsbedürfnis des bis zur Einigung/Auflassung und Eintragung in das Grundbuch nur schuldrechtlich aus dem Kaufvertrag berechtigten Gläubigers vor vertragswidrigen Zwischenverfügungen des Schuldners, vor Zwangsvollstreckungen Dritter in das Grundstück oder vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Schuldners Rechnung getragen. Im Falle der Insolvenz des Schuldners bewirkt die Vormerkung, dass der durch die Vormerkung geschützte Gläubiger trotz des Insolvenzverfahrens Erfüllung verlangen und nicht auf eine Quote verwiesen werden kann.
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